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フラット35

2008 - 04/11 [Fri] - 23:05

フラット35を我が家のローンに使用する事に決めました
決め手になったポイント
1) 長期固定金利でくめる
Point
住宅ローンの金額が明確なため生活設計がしやすい

2) 繰上返済手数料が無料
Point
繰上返済を多数活用予定の私達にはありがたい。

我が家は夫婦2人の共働き。
子供をつくる計画あり(こればかりはいつできるか神様次第)
子供ができるまでの間&出産後、妻は働く。
妻が働ける状況の時には繰上返済を多くする事を決めました

繰上返済計画第1ステップ 月々の返済額を一定レベルまで減らす
繰上返済計画第2ステップ 借入期間を短縮させる

35年のフル期間でローンを組む計画ですが、その時点で私は70歳
繰上返済をすることで在職中に完済する事と、子供ができお金が一番
かかる時期に(中、高、大)極力苦しまないよう、
早めに繰上返済をして月々の負担を減らし、
更に借入期間を短縮できるように計画しました。

ただ人生思う通りいきません。計画通りいかないものです
それでもある程度の計画を立てれば、ピンチの時もジタバタせず
対応できるのではないか、そう思っています

フラット35のデメリット
1) 変動金利に比べると金利が割高である。
2) 分割融資が受けられない
フラット35は建物完済後に全額の融資がおりると決まっている
 ここが非常に困りました
何故なら私が購入する建築条件付きの物件は支払いパターンとして
土地代金(○○○○万円)+中間金(○○○万円)+残債(○○○○万円)の流れに
なっている。
3分割で払わなくてはいけない
でも、フラット35は建物が完成した時点で融資が下りる。
土地代金も、中間金もこのままでは払えない

ハウスメーカーの営業担当に確認しました。
「大丈夫なの?」
「問題なくできますよ。土地代金の利息分だけは、
土地を決済した時点から発生しますが(3万円弱)、
あとでフラット35に借り換えることができます」
(今思えばここでもっと突っ込んで質問すればよかったのですが、甘かった。このことが
後日記載するちょっとした事件を引き起こします)


融資を受ける銀行を横浜銀行で決めてました。
「横浜銀行で、借入、本当に大丈夫なんですね」
最後に確認をしました。
たまたまその日は日曜日の夜。マッケンジーハウスの担当も確認できない。
ただこの日は重要説明事項を受け、契約をすると決めた吉日
建物も条件付きということで、マッケンジーハウスで建てる
ことも決めていましたし、おおまかなプランもできあがっていた
ので土地+建物の契約の実印を押しました。

ところが

後日、ちょっとした行き違いからある事件がおきたのです

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住宅ローン~銀行編

2008 - 04/08 [Tue] - 18:13

当たり前の事ですが、家を買うのには、お金が必要です。
現金ニコニコ一括払いで買えるのなら悩みはしませんが、
私達はそこまで貯蓄がないもので、多くのお金を借りなくてはいけません。
資金計画を進めていく中で、どこからお金を借りようか?
という事を考えました。

選択
1)銀行、金融機関から借りる。(変動金利、期間限定固定金利、長期固定金利) 
2)銀行と住宅金融支援機構が提携したフラット35を使う
   大きく分けるとこの2点にしぼられました。

住宅ローンを計画する際、私が一番大事に考えた事。

『最悪の事態を考えリスクを最大限減らしておく事』

以下は、我が家の考察です。あくまでも私的な考えです
ご覧頂いてる方に、気に障ったらごめんなさい。


変動金利。
目に見える金利は安くて魅力的です。
ただこれからのご時世どうなんだろう?
超低金利時代といわれている『今』がそう長く続くとは思えない。
その時々の金利にヒヤヒヤしながらな生活をするのは嫌だなと思いました。
変動金利の場合、上げ幅の上限があるのも知ってます。
けど、上限を超えた際、その金額はチャラになるのではなく、
その分支払い期間が延びる事になる。
→未払い利息の恐怖
ただでさえ一日も早く終わらせたいのに、それは嫌だ。
上記をふまえリスクの高さを感じ、変動金利は考えから外しました。

変動と固定とを合わせた固定金利指定型
3年、5年、10年、15年等一定期間金利は固定のプランも銀行では扱っている。
確かに、その期間は安心。けどそれ以降、金利が上がっていたら
私達の生活はできるのだろうか?
最初は2.65%の金利でも、期間終了後に3.5%になっていたら
月々の支払いはどうなるのだろう?

借入をする際には自分たちのライフスタイルが重要です

私達夫婦には、現在子供がいません。共稼ぎです。
2人で働いている分にはシュミレーションしたローンのお支払いは
十分できます。
けど、ここで子供ができたら、数年は、私だけの収入で支払いをする事
になります。
子供ができたらそのつどお金もかかります。
小さいうちはそうでもないけど、中学、高校、大学、この時期に
住宅ローンの固定金利が終わり、見直しを迫られたとき、その時の金利は
どうなっているのだろう?
何の保証もありません。
そんな事を考えるとこれもリスクの高さを感じました。

しかしながら、そんな私達の考えはおかまい無しに住宅メーカーも銀行も
こぞって変動金利を勧めてきます。
『まずは安い金利で借りておいて、月々の支払いを安くしてお金が貯まったら、繰り上げ返済すればいいんですよ。』
『金利が上がるという事は景気が良くなり、給料も上がってきますよ。お支払いも、そのときの時勢に合わせて組み替えればいいんですよ』

こんな説明をする、営業マンや銀行員が多かったです。
確かに正論かもしれない。
正論かもしれないけど、我が家には当てはまらないのです。

そのように『正論』を説いた人達が、私の人生を、
私の支払いを保証してくれるのでしょうか?
『その時期には、きっと給料もあがってますよ』
…『きっと』だと!!
きっとで人生設計ができるほど、簡単なものでは無いだろう。
全てが売らんがための話法に聞こえてしました(実際にそうであろう)。


自分の人生は自分でしか守れない。自分の家族は自分でしか守れない
色々考えさせられました。

でも、何かの方法でお金を借りなくてはいけない。
さて、どうしよう?

選択肢は、銀行の超長期ローンorフラット35にしぼられました。

かと言って、銀行の超長期固定のローンは金利比較をすると高いし…
さて、どうしようか?悩みはつきません

そこで私達はフラット35という選択をしました。
続きは次回

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